ריבית המשכנתאות הממוצעת בארה"ב לתחילת 2012 היא הנמוכה ביותר היסטורית וזו מלווה בשיפור שוק הדירות ותעשיית הייצור. מחקר השוק של Freddie Mac הראה שבמהלך 30 השנים האחרונות השיעור הממוצע של ריבית המשכנתאות היה 3.91%. עובדה זו מראה ירידה בולטת של 0.04% מהממוצע בשבוע שלפניו.

באותה תקופה בשנה שעברה, עמד ה- FRM הממוצע של 30 השנים האחרונות על 4.77%. פרנק נוטאפט, הכלכלן הראשי והסמנכ"ל של חברת Freddie Mac, ציין כי שיעור מכירות הבתים הפנויים עלה ב-7.3% בנובמבר, שיעור הגבוה מתחזית השוק המקובלת מאז אפריל 2010. הוצאות הבנייה עלו ב- 1.2% בנובמבר. נתונים אלו נלקחו מסקטור המגורים שהראה עלייה ארבעה חודשים ברציפות. בדומה להוצאות דיור והוצאות הבנייה, הייצור גדל בדצמבר בקצב המהיר ביותר בששת החודשים האחרונים.

עדכון : לשבוע של 2 לפבואר 2012 ריבית למשכנתא קבועה בארה"ב של 30 שנה עומד על 3.87% ולמשכנתא של 15 שנה על 3.14%. בחודש ינואר עמדו הרביות על 3.98% ו- 3.24% בהתאמה.

לאחרונה דווח כי בארצות הברית נוספו כ- 200,000 משרות עד לסוף דצמבר 2011, דבר שגרם לירידה הגדולה ביותר בשיעור האבטלה בשלושת השנים האחרונות. צפוי כי הדבר יתורגם לעלייה בשיעור הצמיחה הכלכלית, כיוון שליותר אנשים יש עכשיו כוח קנייה (הצריכה הפרטית מחושבת כ-70% משיעור הצמיחה הכלכלית). על פי דיווח משרד העבודה האמריקאי, שיעור האבטלה בארה"ב ירד מ- 8.7% ל- 8.5% בסוף השנה, עובדתית, רצף של 4 חודשים בהם שיעור האבטלה הלך וירד.

בהתבסס על דו"חות, יצר המגזר הפרטי משרות חדשות וכמות קטנה של פיטורים היו גם במגזר הממשלתי. לדברי כלכלנים, תצטרך ארה"ב להוסיף לפחות עוד 250,000 משרות בכל חודש במהלך השנים הקרובות, בכדי להחזיר את שיעור האבטלה למצב שהיה טרום המיתון.

הכלכלה חוותה ירידה בין השנים 2007-2009 כשעסקים אמריקאים סרבו לגייס עובדים למשרות חדשות, אלא אם כן היה ביקוש גבוה לסחורות או לשרותים שסיפקו. עד לסוף 2011 ייצר הסקטור הפרטי 212,000 משרות חדשות לעומת ירידה של 12,000 משרות בסקטור הממשלתי.

לפני יומיים שיגר Fannie Mae למאגר הרשום ב -HomePath מייל עם חידוש ההצעה לחסכון של עד 3.5% הנחה בהוצאות סגירה לרוכשים נכס למגורים בין התאריכים 14 ליוני ועד אוקטובר 31 2011. תזמון זה של תמריץ בעונה החמה מעט לפני תחילת הלימודים מסמן עוד מאמץ לחיסול מלאי הנכסים המעוקלים על ידי מכירה למקומיים ולא משקיעים.

התנאי לקבלת ההטבה הינה שהרוכש אכן משמש בנכס הנרכש למגורים (primary residence , owner occupants) ונדרש לחתום על תנאי זה כחלק מהסכם הרכישה. ההטבה תקפה לנכסים אשר תאריך הסגירה שלהם עד 31 לאוקטובר (כולל).

הטבה זו אינה מיועדת למשקיעים, אך בהחלט תשפיע על ההצע העומד לרשות המשקיע והתחרות בתמחור נכסים מעוקלים.

בנוסף Fannie Mae מציע בפעם הראשונה הטבה גם למתווכים – בונוס של 1200 דולר מעבר לעמלה המקובלת על כל נכס הנרכש למגורים במסגרת המבצע.

בידיעה הבא נסקור את מדד USINVEST של Fannie Mae עבור Broward County פלורידה, המציג ירידה משמעותית של הצע הנכסים המעוקלים…. האם זו אכן מגמה אמיתית או מעצור זמני במלאי הנכסים לפני חופשת הקיץ.

בכתבה שכותרתה "ירידה בשיעור הלווים שאינם עומדים בתשלומי המשכנתאות" שנתפרסמה ב- Wall Street Journal ב- 18 בפברואר 2011, מצטט המחבר ניק טימיראוס מסקר שנעשה על ידי ארגון הבנקים למשכנתאות שפורסם בשבוע האחרון. תוצאות הסקר מראות ששיעור האנשים שלא עומדים בתשלומי המשכנתא ירד לרמה שלא נראה כמותה מאז סוף 2008 ושעומדת היום על הרמות שנרשמו בסוף 2007. הסיבה לכך על פי כותב המאמר היא שיפור במצב שוק העבודה.

מעניין, המאמר ממשיך וטוען כי מספרן הכולל של ההלוואות בתקופת עיקולי הבתים נשארה ברמתה הגבוהה ביותר מאז החל משבר המשכנתאות. זאת כתוצאה מכך שהמלווים לא טיפלו בעיקולים באותה מהירות כמו בעבר והותירו הרבה הלוואות מעוקלות במערכות הבנקים. הסיבות לכך יכולות להיות סוגיית ה- “Robo-Signing” וקשיים נוספים איתם התמודדו הבנקים בהליך מכירת הנכסים ו/או מחיקת ההלוואות. סיבה נוספת יכולה להיות גם המתנה אסטרטגית של הבנקים עד שתעלה שוב רמת המחירים, אך זוהי ספקולציה אישית שלי.

נתונים אלה יכולים להצביע על כך ש"אספקה חדשה" של הלוואות בעייתיות לא נראית באופק. עובדה זו מחזקת את דעתנו שיש כעת חלון הזדמנויות למשקיעים לפני שתקופה זו של עסקאות במחירי "מציאה" תסתיים. מאידך, כתוצאה מהליך איטי של מחיקת הלוואות בעייתיות, חלון הזדמנויות זה אינו כה קצר כפי שזה נראה.

שוב אנו רואים שזוהי תקופה שהיא כמעט אופטימלית לרכישת בתים, זאת במיוחד במדינות שנפגעו קשות מן המשבר כמו: פלורידה, אריזונה ונבדה. מאידך אנו נוכחים לראות, כי אין אלמנט של חיפזון ומהירות ברכישה של בתים זאת מכיוון שההיצע של הבתים עדיין גבוה.

בזמן ששיעורי הריבית עדיין נמוכים, נמצאים המשקיעים שיש ביכולתם לקבל מימון בנקאי במצב של יתרון כפול. אלו המשקיעים במזומן, גם הם בפוזיציה טובה בשל המחירים הנמוכים שהבנקים דורשים. האפשרות להשקעות כספיות חדשות יכולה להגיע בעתיד עבור משקיעים המעוניינים במינוף כספם.

גידול האוכלוסין יוצר מצב בעקבותיו קבלנים (בוני בתים) יהיו חייבים להתחיל בבניית בתים חדשים. הקבלנים מצפים בקוצר רוח להתחיל בבנייה מחודשת כיוון שרבים מהם לקחו הלוואות לרכישת מגרשים וישמחו לראות את עסקיהם מתפקדים כבעבר. מצב זה יוצר "אסטרטגיית יציאה" עבור משקיעים חדשים, כיוון שכשישובו הקבלנים לבנות בתים חדשים, יהיו מחיריהם גבוהים יותר באופן משמעותי (בשל עלויות העובדים ועלויות הבנייה).

בהשראת המאמר "Mortgage Delinquencies Decline" מאת ניק טימיראוס

כמעט בכל השווקים נראתה עליה בביקוש וירידה במספר הדירות הפנויות ברבעון השלישי של 2010, כששוק הדירות הלאומי הראה סימני התאוששות סולידיים. נכון לעכשיו, שוק הדירות עתיד להתעצם בחמש השנים הקרובות, עם עליה במספר הדירות להשכרה וכמות קטנה של דירות חדשות בתכנון.

לדברי האסטרטג מייקל כהן מה-  CoStar Global , אנשים חשים בבירור ששוק הדירות עובר שינוי. מייקל כהן, בשיתוף עם ג'יי ספיבי, מנהל התחום האנליטי ועם קווין וייט, אסטרטג בעינייני נדל"ן, הציג את מצב החברה בתעשייה הנדל"ן המסחרית ברבעון הרביעי והאחרון, כמו גם את מצבה ברבעון השלישי. לדבריו, השיפור הכולל בכלכלת ארה"ב יגרום להטבה גם בשוק הדירות.

להלן מספר עובדות על עיקרי הנתונים של הליסינג המשפחתי הלאומי, כפי שסופקו השבוע ע"י CoStar בדו"ח הסוקר את הרבעון השלישי של 2010  .

אחוז הדירות הפנויות הלאומי, כפי שחושב ע"פי מעקב של CoStar מ- 54 השווקים הגדולים, ירד ברבעון השלישי של 2010 ונפל ב- 20 נקודות בסיס ל- 7.7%. האחוז הלאומי הגיע לשיא של 8.4% בסוף 2009 ועלה ב- 130 נקודות בסיס לעומת השנה הקודמת לו.

ברבעון השלישי נצפתה דרישה חיובית של כ- 47,000 יחידות דיור נוספות. השנה עד כה, נוספו 140,000 דירות להשכרה. ב- 2009 היתה דרישה שלילית של רק כ- 60,000 יחידות דיור. ב-2010 עד כה, 20 ערים הסבירו את ירידת הביקוש הרב לדירות, בבניה יתרה ומגורמים נוספים שהושפעו מהמיתון ומהירידה בשוק הנדל"ן.

למרות זאת, ערים צמחו בממוצע של 1.3% בתשעת החודשים הראשונים של 2010. ארבעה מתוך חמשת השווקים בהן הדרישה עלתה במהירות הרבה ביותר הן ערי ה- Sun Belt כולל:  Charlotte, NC שהראתה את הצמיחה הגדולה ביותר (3.5%), אחריה העיר Raleigh-Durham, NC, העיר Phoenix, והעיר  Dallas/Ft. Worth. Richmond, VA , שבהן נראתה דרישה גדולה ליחידות דיור בעיקר כתוצאה מהצבה מחודשת של עובדי צבא.

אם כך, מדוע שיפור מוכח בשוק הנדל"ן הוא כה קטן במשמעותו בכלכלה הרחבה יותר? על פי CoStar מספר גורמים הם כנראה התורמים להיפוך המזל הזה בשוק הדירות.

אספקה של דירות חדשות – בין מועטה לאפסית.
CoStar צופים שלקראת סוף 2010, קבלנים יספקו כ- 54,000 יחידות דיור חדשות – קצת פחות ממחצית הכמות הכוללת ב- 2009. העלייה הזעומה של 0.4% בשנה זו מהווה רק מחצית מן הממוצע השנתי בתקופת טרום המיתון בין השנים 2003-2008. בשנה הבאה המספרים יהיו קטנים אפילו יותר. ב-  CoStar  צופים שיא שלילי של 0.2% במלאי יחידות הדיור.

ירידה במספר האנשים שהם בעלי בתים.
אחוז האמריקאים שבבעלותם בתים ירד לזה שהיה לפני 11 שנים. למרות זאת מספרם עדיין גבוה מבחינה היסטורית. אחוז האנשים בעלי הבתים קפץ בין אמצע לסוף שנות ה- 90 כשכלכלת ארה"ב היתה חזקה ונוספה לה עליה גדולה בילודה (ה- baby boom), דברים שגרמו לדרישה מוגברת לשטחי דיור. מאז 2004, ירד מספר בעלי הבתים ו- 4 מיליון אנשים עברו להתגורר בדירות שכורות.

ילידי ה- baby boom של שנות ה-90 עוברים להתגורר בדירות משל עצמם.
רבים מאותם שוכרים חדשים הם אנשים בגילאי 20-34. זוהי הקבוצה הדמוגרפית של בעלי דירות שכורות. כ- 3.6 מיליון איש נכללים בקבוצת גיל זו מאז 2005.

העסקה מחודשת של אוכלוסיה צעירה.
בזמן שילידי שנות ה- 90 הללו נפגעו קשות מאובדן מקומות העבודה שלהם בתקופת המיתון הגדול, מראה מחקר סטטיסטי שנעשה ע"י משרד העבודה, שהם מהווים היום את החלק הארי באיוש המשרות החדשות בכלכלה המתאוששת מן המשבר.

לאיזון המצב, בעלי בתים שמשכירים את דירותיהם מעלים את מחירי השכירות ובשווקים מדווח על עליה בביקוש לדירות אלה.

הצפי לשנים הקרובות הוא די טוב. ב- CoStar  צופים עליה בהיצע הדירות ברמה הקטנה במעט ממחצית ההיצע שהיה בשנת 1982. העליה בביקוש תפגר אחרי אחוז הצמיחה ההיסטורי ב- 40 נקודות בסיסיות. מספר הדירות הפנויות ירד ביותר מ- 2 נקודות אחוז מהרמה ההיסטורית הגבוהה שנמדדה ב- 2009 ותסתיים בכ- 6% ב- 2015.

שיפור ניכר גם במכירות של דיור למשפחות. בזמן ששוק ההשקעות נשאר במצב של מצוקת נכסים, מגזרים מסוימים המשקיעים בבטחון ובאופטימיות חוזרים לשוק.

רוב השווקים עדיין נמצאים מתחת לממוצע ההיסטורי עם עיסקאות שנעשות מתוך מצוקה -  REOs ועיקולים – המהווים אחוז גבוה מהנפח העיסקי.

כתובת האינטרנט של הדו"ח המלא

בשורה התחתונה…. יש כיום היצע גדול של דירות למכירה כתוצאה מהמצוקה הכלכלית ועוד דירות רבות שיוצעו למכירה בזמן הקרוב (קרא כאן למה…..) ובאותה עת הביקוש לדירות הולך וגדל, מספר הדירות הפנויות יורד ומספר הדירות השכורות עולה.

מאז התחלתי, באמצע שנות ה-80, לעסוק בהשקעות נדל"ן, לא ראיתי שוק נדל"ן כמו זה שבהווה.

זה הזמן לשים לב לתמורות ולנצל את ההזדמנות החד-פעמית הזו שנוצרה בזירת ההשקעות של הדירות המעוקלות.

מאת: אלקסיס מק'גי, מומחית לנדל"ן במצוקה בארה"ב

השבוע במסיבת עיתונאים של בית ההשקעות מיטב, מספק צבי סטפק, יו"ר ומנהל ההשקעות הראשי של מיטב, תחזיות על הבורסה והשווקים הגלובלים לשנה הבאה.

הוא התייחס גם למשבר החובות באירופה ואמר: "המצב בעולם לא נראה משהו אבל עם כל הכבוד לאירופה אני מייחס יותר חשיבות למה שיקרה בארה"ב. גם משבר החוב בדובאי בשנה שעברה הרעיד את השווקים באופן נקודתי. החשש היום הוא מרעידת אדמה פיננסית בגלל 'אפקט ההדבקה' של משבר החוב באירופה ממדינה למדינה.

"השאלה היא האם כלכלת ארה"ב הולכת להתאוששות איטית של 1.5%-2% בשנה או שהיא הולכת למיתון – שזה יהיה סיפור אחר לגמרי. זו שאלת המפתח. אם ארה"ב הולכת להתאוששות – איטית וכואבת אבל לא מיתון – שוקי המניות בעולם ובישראל ימשיכו לעלות, כאשר הנחת העבודה היא שהריביות יישארו נמוכות לאורך זמן".

בהתייחסו לשוק האג"ח הממשלתיות אמר סטפק כי במידה ותשואות האג"ח הממשלתיות של ארה"ב יעלו, תשואות האג"ח הממשלתיות בישראל יעלו גם כן. לדבריו, "אנו מעדיפים את האפיק השקלי הלא-צמוד על פני האפיק הצמוד, כיוון שאנו מעריכים שהאינפלציה בשנה הקרובה תהיה 2.5% ולא 3%. אנו מעדיפים אג"ח קונצרניות חזקות של בנקים או של חברות עם תזרים מזומנים חזק, על פני אג"ח ממשלתיות. אנו מציעים גם לקצר מח"מים. לא לשבת על אג"ח ל-10 שנים אלא לשבת על אג"ח ל-2-4 שנים".

למאמר המלא בקרו באתר גלובוס

למרות העובדה שמשבר האשראי פגע והשפיע לרעה על כל כלכלת ארה"ב ומספר מדינות נפגעו באופן משמעותי יותר מאחרות, כגון קליפורניה, נבדה ופלורידה (אשר חוו עיקולי נכסים רבים וירידה משמעותית בערכי הבתים), הרי שכעת יש סימנים לכך שחלק מהערים במדינות אלו חוות יציבות מחירים ואפילו התאוששות מסוימת מהמשבר.

אתר הנדל"ן zillow הבחין בשינויים מגמתיים בנתוני הרבעון השלישי: רבות מהערים הגדולות שנפגעו בצורה הקשה ביותר מעיקולים, חוו עלייה במחירים וירידה במספר עיקולים חדשים, בהשוואה לשנתיים האחרונות. למרות שהשווקים הללו נשארו יחסית כמעט ללא פעילות, החזרה למסלול שנצפתה בשנה האחרונה, מרמזת על כך שצפויה תקופה טובה יותר בעתיד.

מחירי חציון של פלורידה, קליפורניה וכלל ארה"ב :

מחירי חציון של אזור Coral Springs הנמצא במחוז Broward שבפלורידה :

חשוב לציין שהמידע הנאסף באתר zillow אינו מדוייק לחלוטין אבל בהחלט משקף את רוח הדברים.

ע"פ דיווח ה – NAR ארגון המתווכים הלאומי – מספר הנכסים שנמכרו בחודש יולי 2010 ברחבי ארה"ב, היה נמוך בצורה משמעותית ביחס לאותה התקופה אשתקד, זאת בעקבות סיום הטבת המס הממשלתית. במקביל, מחירי הבתים רשמו עלייה נוספת.

מספר העסקאות שבוצעו בחודש יולי 2010 של נכסים מסוג single family , townhomes ו- condominiums ירד ב- 27.2% ועמד על 3.83 מיליון עסקאות, לעומת 5.26 מיליון ביוני. ואם משווים את הנתונים לחודש יולי 2009 מדובר בירידה של 25.5%.

כפי שמדווח בסקירה של NAR, קצב המכירות הכללי של נכסים למגורים בארה"ב הינו הנמוך ביותר מאז תחילת איסוף הנתונים בשנת 1999, ומכירת נכסים single family המהווה את עיקר הנכסים, הינה הנמוכה ביותר מאז 1995.

הכלכלן הראשי של ה- NAR יואן לאורנס מסר שקצב המכירות הנמוך ימשך עוד מספר חודשים (לפחות עד ספטמבר). עם זאת, ציין לאורנס, כי קצב המכירות עלול לקפוץ באופן משמעותי, בהנחה שיהיה שיפור בתעסוקה. לדבריו, עכשיו זה הזמן המתאים ביותר לרכישת בית בארה"ב, כל עוד הריבית על המשכנתאות נשארת אפסית ומחירי הנכסים נמוכים מאי פעם.

אך למרות מצב השוק וההאטה בקצב הרכישות, שנת 2010 צפויה להסתיים עם כ – 5 מילון עסקאות, בזכות הפעילות המצוינת של המחצית הראשונה. רק לשם השוואה ובכדי לקבל מעט פרספקטיבה, ממוצע העסקאות ב- 20 שנה האחרונות עומד על 4.9 מיליון וב- 30 שנה האחרונות על 4.4 מיליון.

ע"פ דיווחי Freddie Mac, הממוצע הלאומי של משכנתא בריבית קבועה למשך 30 שנה נפל לשפל היסטורי של 4.56% ביולי (5.22% ביולי 2009). בשבוע שעבר דיווחה הסוכנות שהריבית ירדה ל- 4.42%.

מחיר החֶצְיוֹן הלאומי עבור כל סוגי הבתים בארה"ב עמד בחודש יולי על $182,600, ערך המשקף עלייה של 0.7% ביחס לשנה שעברה. אחוז העסקאות של נכסים במצוקה נותר ללא שינוי ועמד ביולי על 32% לעומת דצמבר 2009.

סקר נוסף של ארגון ה- NAR מציג שרוכשים חדשים אחראים רק ל- 38% מן העסקאות בחודש יולי (43% ביוני). משקיעים – ל- 19% מן העסקאות ביולי, נתון המייצג עלייה של אחוז בודד לעומת יוני והשאר רוכשים חוזרים (מתוכם יתכן שיש גם משקיעים).

מספר העסקאות במזומן עלו לרמה של 30% לעומת 24% בחודש יוני.

למעשה, כפי שטוענים ב- NAR, קונים שלא הספיקו לנצל את הטבת המס והם בעלי משרות טובות ודירוג אשראי תקין, יכולים להינות היום מהזדמנויות טובות מאד ותנאי משכנתא נדירים במיוחד.

מעבר לים משתרע אולי החלום הכי גדול שלכם, במחירים נמוכים להפליא. אולי לא תרכשו נכס נדל"ן ב"תפוח הגדול" או בעיר המלאכים, אך באזורים שבהם תרכשו את הנכס תגלו שאם ערכתם את הבדיקות המקדימות והייתם זהירים ומחושבים תוכלו להגיע לתשואה שנתית מכובדת ואף לרווחים נאים מעלייה עתידית בערך הנכס.

קהל היעד של רוכשי הנדל"ן בארה"ב מורכב בעיקר מבני מעמד הביניים המחפשים נתיב השקעה בטוח שלא יסכן את חסכונותיהם ויניחם על קרן הצבי, כפי שעלול לקרות בהשקעות בבורסות השונות, ובנוסף למשקיעים הקטנים, קיימות חברות גדולות המבצעות אף הן עסקות נדל"ן רבות היקף, והמגמה רק הולכת ומתרחבת. אנשי עסקים ישראלים מהעשירון העליון אף הם נמצאים בחיפוש מתמיד אחר יעדי השקעה חדשים, ואף אותם ניתן למצוא בין משקיעי הנדל"ן בארה"ב.

מדוע לא בישראל ? – מחירי נכסי הנדל"ן בישראל הם מהגבוהים בעולם, והתשואה המתקבלת מהם נמוכה ב- 5% עד 7% מהתשואה עבור נכס דומה בארה"ב, כאשר ההשקעה הכספית בנכס בארה"ב נמוכה בהרבה מההשקעה בנכס דומה בארץ. אחד האזורים הפופולאריים ביותר לדברי מומחי הנדל"ן הוא פלורידה, מאימי – שם המחירים במגמה חדה של צניחה כבר משנת 2008, עם עלייה קלה במחירים מסוף שנת 2009, וזאת למרות אחוזי האבטלה שנותרו גבוהים.

ערים נבחרות לקנייה בארה"ב ב -Today's Show

פרט נוסף חשוב הוא שקריסת המערכת הפיננסית ומערך המשכנתאות שהחלה ב-2007 הביאה לכך שציבור מעמד הביניים האמריקאי אינו ממהר לרכוש דירות, חלקם עקב דירוג האשראי האישי שנפגע (credit score) שהופחת, ופגע בזכאותם לקבל משכנתה – נתון זה הביא לכך שדירות רבות נמכרו על ידי הבנקים במחירים המשקפים עד כ-50% מעלות הבנייה שלהם, וכשליש ממחירם של נכסים אלו לפני פרוץ המשבר.

נתון מעניין נוסף הוא שמרבית הנכסים המעוקלים נמכרים במזומן, מאחר ובעסקאות שבהן הנכס הנמכר מגיע מכונס נכסים, הבנקים מעדיפים שהמשקיעים ירכשו את הנכס במזומן על מנת להימנע מהמתנה ממושכת לאישור ההלוואה. Fannie Mae (חברה אמריקאית למשכנתאות) מציעה תקופת צינון של 15 יום לנכס מעוקל לצורך הצעתו לתושבים מקומיים, ולמרות זאת חלק ניכר מהנכסים עוברים לשוק הפתוח הנשלט רובו על-ידי משקיעים המדברים בשפה אחת-מזומן!

חשיבות הבדיקות המוקדמות
בכל עסקה יש לנקוט באמצעי זהירות, אך כאשר מדובר בעסקה שבה המשקיעים אינם תושבי המדינה שבה ממוקם הנכס ואינם מיודדים עם מערכת החוקים והנהלים לעומק, יש לנקוט במשנה זהירות על מנת למנוע טעויות קריטיות ושיקולים לא מחושבים. דוגמה טובה לכך היא שבניגוד למקובל ברכישת נכסים מעוקלים בישראל, בארה"ב ניתן לעצור את תהליך הרכישה גם לאחר תחילת העיסקה, במידה ובבדיקות הנכס יימצא פגם מהותי הנדסי או אחר וזאת ללא הפסד כספי מלבד התשלום עבור הבדיקות. את רוב הליקויים הנראים לעיין ניתן לזהות עוד לפני בדיקת מהנדס בתשלום, וברוב המקרים, אם מאתר הנכס עשה את עבודתו נאמנה, בדיקה הנדסית תגלה ליקויים נוספים מינוריים, אך ישנם ליקויים שיתגלו רק בבדיקה מעמיקה, ויש לקחת נתון זה בחשבון במהלך ביצוע הבדיקות.

מומלץ בחום לשכור את שירותיהם של מומחים דוברי עברית מהארץ או מארה"ב המתמחים במערכת המיסוי האמריקאית על מנת שלא תעברו על חוקי המיסוי, ולהתייעץ עם אנשי נדל"ן המכירים היטב את האוכלוסייה המקומית שיוכלו לסייע בבדיקת השוכרים של הנכס על מנת להבטיח שהמבנה והתכולה לא יינזקו בידי השוכרים, ולוודא שהנכס המיועד להשקעה ממוקם בשכונה טובה.

במידה ומדובר בקומפלקס דירות יש לקבל נתונים אודות רמת האכלוס (רמת איכלוס ביחס ישר לרמת ביקוש), שוועד הבית של הקומפלקס (HOA) לא נתון לחובות כספיים, וכן את הזמן הממוצע לשכירת הנכס בקומפלקס המדובר – נתונים שהמתווכים המקומיים ובעלי המקצוע מכירים היטב, ויוכלו לבדוק אותם עבורכם. נתון נוסף שחשוב לבדוק הוא ההבדלים המשמעותיים במחירים בין הקומפלקסים, לעיתים אף בקומפלקסים סמוכים זה לזה.

לסיכום – נכסי נדל"ן במצוקה הם נכסים שהבנקים הגדולים להוטים לסיים את מכירתם ולכן אם בחרתם בהשקעה בנדל"ן בארה"ב רצוי להזדרז על מנת למצוא נכסים הראויים להשקעה. מסיבת הנדל"ן האמריקאי אינה אמורה להסתיים בקרוב, אולם חוקי המשחק עשויים להשתנות ב – 2011, על זה כבר נספר לכם בידיעה אחרת.

שוק המשכנתאות בישראל הגיע באמצע שנת 2009 לשיא הכדאיות ע"י הורדת הריבית אשר עמדה על 0.5% ותנאים מצויינים לרוכשי הדירות אשר לקחו משכנתאות צמודות מדד בריבית של כ-3%. השוק המקומי בהחלט הראה סימני התאוששות מהמשבר החולף וחוסן כלכלי אשר ייצב את הכלכלה המקומית וכן את שוק המשכנתאות.

בישראל, ניתן לקחת כיום מספר מסלולי משכנתאות וביניהם: משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד, משכנתא במסלול צמוד לפריים אשר משתנה פעם בחודש, משכנתא לא קבועה ולא צמודה אשר ההחזר החודשי קבוע וידוע מראש וכן משכנתאות צמודות למט"ח, דולר, אירו, פראנק שווצרי, וין יפני.

המסלולים הנפוצים ביותר כיום הינם המסלולים הצמודים למדד בריבית קבועה וכן מסלול הפריים אשר מאוד זול כיום והמרווח אשר ניתן לקבל לצורך רכישת דירה עומד על מרווח שלילי. מי שלוקח כיום משכנתא במסלול הפריים יכול לקבל מרווח שלילי מהפריים שעומד על כ-0.8% עד 1.1% מהפריים

דוגמא: הפריים כיום עומד על 3.25%, מרווח פוחת של 0.8% יתן ריבית שנתית של 2.45% ללא הצמדה וללא שינוי של הקרן.

חשוב לזכור שזוהי ריבית שנתית אשר משתנה בהתאם להודעת הריבית אחת לחודש.

בניגוד לישראל, בארה"ב הריביות נמדדות על פי ניקוד אשראי תחת מספר הביטוח הלאומי של נוטל המשכנתא.

הדוח אשר מונפק לבנקים ולנותני האשראי נקרא CREDIT REPORT והוא מקיף את כל היסטוריית האשראי אשר כוללת פירוט יתרות, חשבונות בנק, הלוואות, משכנתאות, ליסינג, אשראי מנוצל וכו'.

בנוסף מציין הדוח את ההיסטוריה המשפטית של לוקח המשכנתא ומצויין בו מידע מרשויות משפטיות בגין הוצאה לפועל ופשיטת רגל, שיעבודים ועיקולים.

בארה"ב, לקיחת משכנתא כתושב חוץ הינו תהליך לא סטנדרטי בניגוד לישראל שהמערכת הבנקאית מאוד מפותחת במיוחד לתושבי חוץ. ההשקעות של משקיעים ישראלים ותושבי חוץ ממדינות זרות מתבצעות בדרך כלל במזומן ולא על ידי מימון בנקאי.

המוכרים בארה"ב ובכל העולם מעדיפים לקבל כסף מזומן ולא את הכספים אותם הבנק מלווה לרוכש הדירה. כאשר רוכשים נכס בארה"ב על ידי שיעבוד נכס בארץ, ניתן לקחת את המשכנתא בהצמדה מלאה לדולר לצורך גידור ההשקעה במצב שבו ערך הדולר יורד או עולה. אם זאת, ישנם כלכלנים הסבורים שכלכלת ארה"ב במגמת עלייה ואיתה גם שער הדולר ולכן מעדיפים להנות מהריביות הנמוכות הקיימות בישראל ולמנף זאת בלקיחת משכנתא במחיר זול ומינוף הכסף ופוטנציאל ההשבחה של הנכס.

היתרון לקנות דירה כיום בארה"ב זה מחיר הדיור. מחירי הדיור התרסקו בחלק מהמקומות ב-30%-40% ולכן זוהי אלטרנטיבה מצוינת לניצול ההשקעה. המשכנתאות בארה"ב הגיעו לשפל גם כן והן עומדות על ריבית ממוצעת של כ-4.4% ל-30 שנה.

אם להשוות ריבית זו לריביות בארץ בהחלט ניתן לראות שהריבית בארה"ב הרבה יותר טובה והרבה יותר נוחה מבחינת תשלומים שכן הריבית נשארת קבועה לאורך כל חיי ההלוואה ובארץ הריבית הקבועה צמודה למדד המחירים לצרכן שעלה ב-10 שנים האחרונות בכ-2.08% שנתי. נוכח הירידות בשוק המשכנתאות הישראלי ובשוק המשכנתאות האמריקאי, ניתן לראות נהירה של לווים אשר ממחזרים את המשכנתא שלהם ולוקחים לרוב הלוואות לתקופות קצרות יותר עם אותו החזר חודשי ועם ריבית נמוכה בהרבה ממה ששילמו לפני.

במאמר הבא נעסוק במימון ומינוף השקעות בארה"ב.

המאמר בחסות מאיר וידר, יועץ משכנתאות , מנכ"ל וידר משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי משכנתאות חדשות, מיחזור משכנתאות קיימות, ליווי קבוצות רכישה ופרוייקטים.