נדל"ן בארה"ב: שוק הדירות מתחזק – הביקוש עולה, מספר הדירות הפנויות יורד
כמעט בכל השווקים נראתה עליה בביקוש וירידה במספר הדירות הפנויות ברבעון השלישי של 2010, כששוק הדירות הלאומי הראה סימני התאוששות סולידיים. נכון לעכשיו, שוק הדירות עתיד להתעצם בחמש השנים הקרובות, עם עליה במספר הדירות להשכרה וכמות קטנה של דירות חדשות בתכנון.
לדברי האסטרטג מייקל כהן מה- CoStar Global , אנשים חשים בבירור ששוק הדירות עובר שינוי. מייקל כהן, בשיתוף עם ג'יי ספיבי, מנהל התחום האנליטי ועם קווין וייט, אסטרטג בעינייני נדל"ן, הציג את מצב החברה בתעשייה הנדל"ן המסחרית ברבעון הרביעי והאחרון, כמו גם את מצבה ברבעון השלישי. לדבריו, השיפור הכולל בכלכלת ארה"ב יגרום להטבה גם בשוק הדירות.
להלן מספר עובדות על עיקרי הנתונים של הליסינג המשפחתי הלאומי, כפי שסופקו השבוע ע"י CoStar בדו"ח הסוקר את הרבעון השלישי של 2010 .
אחוז הדירות הפנויות הלאומי, כפי שחושב ע"פי מעקב של CoStar מ- 54 השווקים הגדולים, ירד ברבעון השלישי של 2010 ונפל ב- 20 נקודות בסיס ל- 7.7%. האחוז הלאומי הגיע לשיא של 8.4% בסוף 2009 ועלה ב- 130 נקודות בסיס לעומת השנה הקודמת לו.
ברבעון השלישי נצפתה דרישה חיובית של כ- 47,000 יחידות דיור נוספות. השנה עד כה, נוספו 140,000 דירות להשכרה. ב- 2009 היתה דרישה שלילית של רק כ- 60,000 יחידות דיור. ב-2010 עד כה, 20 ערים הסבירו את ירידת הביקוש הרב לדירות, בבניה יתרה ומגורמים נוספים שהושפעו מהמיתון ומהירידה בשוק הנדל"ן.
למרות זאת, ערים צמחו בממוצע של 1.3% בתשעת החודשים הראשונים של 2010. ארבעה מתוך חמשת השווקים בהן הדרישה עלתה במהירות הרבה ביותר הן ערי ה- Sun Belt כולל: Charlotte, NC שהראתה את הצמיחה הגדולה ביותר (3.5%), אחריה העיר Raleigh-Durham, NC, העיר Phoenix, והעיר Dallas/Ft. Worth. Richmond, VA , שבהן נראתה דרישה גדולה ליחידות דיור בעיקר כתוצאה מהצבה מחודשת של עובדי צבא.
אם כך, מדוע שיפור מוכח בשוק הנדל"ן הוא כה קטן במשמעותו בכלכלה הרחבה יותר? על פי CoStar מספר גורמים הם כנראה התורמים להיפוך המזל הזה בשוק הדירות.
אספקה של דירות חדשות – בין מועטה לאפסית.
CoStar צופים שלקראת סוף 2010, קבלנים יספקו כ- 54,000 יחידות דיור חדשות – קצת פחות ממחצית הכמות הכוללת ב- 2009. העלייה הזעומה של 0.4% בשנה זו מהווה רק מחצית מן הממוצע השנתי בתקופת טרום המיתון בין השנים 2003-2008. בשנה הבאה המספרים יהיו קטנים אפילו יותר. ב- CoStar צופים שיא שלילי של 0.2% במלאי יחידות הדיור.
ירידה במספר האנשים שהם בעלי בתים.
אחוז האמריקאים שבבעלותם בתים ירד לזה שהיה לפני 11 שנים. למרות זאת מספרם עדיין גבוה מבחינה היסטורית. אחוז האנשים בעלי הבתים קפץ בין אמצע לסוף שנות ה- 90 כשכלכלת ארה"ב היתה חזקה ונוספה לה עליה גדולה בילודה (ה- baby boom), דברים שגרמו לדרישה מוגברת לשטחי דיור. מאז 2004, ירד מספר בעלי הבתים ו- 4 מיליון אנשים עברו להתגורר בדירות שכורות.
ילידי ה- baby boom של שנות ה-90 עוברים להתגורר בדירות משל עצמם.
רבים מאותם שוכרים חדשים הם אנשים בגילאי 20-34. זוהי הקבוצה הדמוגרפית של בעלי דירות שכורות. כ- 3.6 מיליון איש נכללים בקבוצת גיל זו מאז 2005.
העסקה מחודשת של אוכלוסיה צעירה.
בזמן שילידי שנות ה- 90 הללו נפגעו קשות מאובדן מקומות העבודה שלהם בתקופת המיתון הגדול, מראה מחקר סטטיסטי שנעשה ע"י משרד העבודה, שהם מהווים היום את החלק הארי באיוש המשרות החדשות בכלכלה המתאוששת מן המשבר.
לאיזון המצב, בעלי בתים שמשכירים את דירותיהם מעלים את מחירי השכירות ובשווקים מדווח על עליה בביקוש לדירות אלה.
הצפי לשנים הקרובות הוא די טוב. ב- CoStar צופים עליה בהיצע הדירות ברמה הקטנה במעט ממחצית ההיצע שהיה בשנת 1982. העליה בביקוש תפגר אחרי אחוז הצמיחה ההיסטורי ב- 40 נקודות בסיסיות. מספר הדירות הפנויות ירד ביותר מ- 2 נקודות אחוז מהרמה ההיסטורית הגבוהה שנמדדה ב- 2009 ותסתיים בכ- 6% ב- 2015.
שיפור ניכר גם במכירות של דיור למשפחות. בזמן ששוק ההשקעות נשאר במצב של מצוקת נכסים, מגזרים מסוימים המשקיעים בבטחון ובאופטימיות חוזרים לשוק.
רוב השווקים עדיין נמצאים מתחת לממוצע ההיסטורי עם עיסקאות שנעשות מתוך מצוקה - REOs ועיקולים – המהווים אחוז גבוה מהנפח העיסקי.
בשורה התחתונה…. יש כיום היצע גדול של דירות למכירה כתוצאה מהמצוקה הכלכלית ועוד דירות רבות שיוצעו למכירה בזמן הקרוב (קרא כאן למה…..) ובאותה עת הביקוש לדירות הולך וגדל, מספר הדירות הפנויות יורד ומספר הדירות השכורות עולה.
מאז התחלתי, באמצע שנות ה-80, לעסוק בהשקעות נדל"ן, לא ראיתי שוק נדל"ן כמו זה שבהווה.
זה הזמן לשים לב לתמורות ולנצל את ההזדמנות החד-פעמית הזו שנוצרה בזירת ההשקעות של הדירות המעוקלות.
מאת: אלקסיס מק'גי, מומחית לנדל"ן במצוקה בארה"ב
הרשם חינם למפגש משקיעים בנושא השקעות נדל"ן בארה"ב (ללא תשלום).
שיתוף את הידיעה עם חבריכם! מוזמנים לשאול שאלות בתגובות מטה.