נדל"ן בארה"ב

שוק המשכנתאות בישראל הגיע באמצע שנת 2009 לשיא הכדאיות ע"י הורדת הריבית אשר עמדה על 0.5% ותנאים מצויינים לרוכשי הדירות אשר לקחו משכנתאות צמודות מדד בריבית של כ-3%. השוק המקומי בהחלט הראה סימני התאוששות מהמשבר החולף וחוסן כלכלי אשר ייצב את הכלכלה המקומית וכן את שוק המשכנתאות.

בישראל, ניתן לקחת כיום מספר מסלולי משכנתאות וביניהם: משכנתא בריבית קבועה צמודה למדד, משכנתא בריבית משתנה צמודה למדד, משכנתא במסלול צמוד לפריים אשר משתנה פעם בחודש, משכנתא לא קבועה ולא צמודה אשר ההחזר החודשי קבוע וידוע מראש וכן משכנתאות צמודות למט"ח, דולר, אירו, פראנק שווצרי, וין יפני.

המסלולים הנפוצים ביותר כיום הינם המסלולים הצמודים למדד בריבית קבועה וכן מסלול הפריים אשר מאוד זול כיום והמרווח אשר ניתן לקבל לצורך רכישת דירה עומד על מרווח שלילי. מי שלוקח כיום משכנתא במסלול הפריים יכול לקבל מרווח שלילי מהפריים שעומד על כ-0.8% עד 1.1% מהפריים

דוגמא: הפריים כיום עומד על 3.25%, מרווח פוחת של 0.8% יתן ריבית שנתית של 2.45% ללא הצמדה וללא שינוי של הקרן.

חשוב לזכור שזוהי ריבית שנתית אשר משתנה בהתאם להודעת הריבית אחת לחודש.

בניגוד לישראל, בארה"ב הריביות נמדדות על פי ניקוד אשראי תחת מספר הביטוח הלאומי של נוטל המשכנתא.

הדוח אשר מונפק לבנקים ולנותני האשראי נקרא CREDIT REPORT והוא מקיף את כל היסטוריית האשראי אשר כוללת פירוט יתרות, חשבונות בנק, הלוואות, משכנתאות, ליסינג, אשראי מנוצל וכו'.

בנוסף מציין הדוח את ההיסטוריה המשפטית של לוקח המשכנתא ומצויין בו מידע מרשויות משפטיות בגין הוצאה לפועל ופשיטת רגל, שיעבודים ועיקולים.

בארה"ב, לקיחת משכנתא כתושב חוץ הינו תהליך לא סטנדרטי בניגוד לישראל שהמערכת הבנקאית מאוד מפותחת במיוחד לתושבי חוץ. ההשקעות של משקיעים ישראלים ותושבי חוץ ממדינות זרות מתבצעות בדרך כלל במזומן ולא על ידי מימון בנקאי.

המוכרים בארה"ב ובכל העולם מעדיפים לקבל כסף מזומן ולא את הכספים אותם הבנק מלווה לרוכש הדירה. כאשר רוכשים נכס בארה"ב על ידי שיעבוד נכס בארץ, ניתן לקחת את המשכנתא בהצמדה מלאה לדולר לצורך גידור ההשקעה במצב שבו ערך הדולר יורד או עולה. אם זאת, ישנם כלכלנים הסבורים שכלכלת ארה"ב במגמת עלייה ואיתה גם שער הדולר ולכן מעדיפים להנות מהריביות הנמוכות הקיימות בישראל ולמנף זאת בלקיחת משכנתא במחיר זול ומינוף הכסף ופוטנציאל ההשבחה של הנכס.

היתרון לקנות דירה כיום בארה"ב זה מחיר הדיור. מחירי הדיור התרסקו בחלק מהמקומות ב-30%-40% ולכן זוהי אלטרנטיבה מצוינת לניצול ההשקעה. המשכנתאות בארה"ב הגיעו לשפל גם כן והן עומדות על ריבית ממוצעת של כ-4.4% ל-30 שנה.

אם להשוות ריבית זו לריביות בארץ בהחלט ניתן לראות שהריבית בארה"ב הרבה יותר טובה והרבה יותר נוחה מבחינת תשלומים שכן הריבית נשארת קבועה לאורך כל חיי ההלוואה ובארץ הריבית הקבועה צמודה למדד המחירים לצרכן שעלה ב-10 שנים האחרונות בכ-2.08% שנתי. נוכח הירידות בשוק המשכנתאות הישראלי ובשוק המשכנתאות האמריקאי, ניתן לראות נהירה של לווים אשר ממחזרים את המשכנתא שלהם ולוקחים לרוב הלוואות לתקופות קצרות יותר עם אותו החזר חודשי ועם ריבית נמוכה בהרבה ממה ששילמו לפני.

במאמר הבא נעסוק במימון ומינוף השקעות בארה"ב.

המאמר בחסות מאיר וידר, יועץ משכנתאות , מנכ"ל וידר משכנתאות המתמחה בייעוץ וליווי משכנתאות חדשות, מיחזור משכנתאות קיימות, ליווי קבוצות רכישה ופרוייקטים.

הרשם חינם למפגש משקיעים בנושא השקעות נדל"ן בארה"ב (ללא תשלום).