איך לבחון השקעה בנדל"ן מניב בארה"ב?
מעבר לים משתרע אולי החלום הכי גדול שלכם, במחירים נמוכים להפליא. אולי לא תרכשו נכס נדל"ן ב"תפוח הגדול" או בעיר המלאכים, אך באזורים שבהם תרכשו את הנכס תגלו שאם ערכתם את הבדיקות המקדימות והייתם זהירים ומחושבים תוכלו להגיע לתשואה שנתית מכובדת ואף לרווחים נאים מעלייה עתידית בערך הנכס.
קהל היעד של רוכשי הנדל"ן בארה"ב מורכב בעיקר מבני מעמד הביניים המחפשים נתיב השקעה בטוח שלא יסכן את חסכונותיהם ויניחם על קרן הצבי, כפי שעלול לקרות בהשקעות בבורסות השונות, ובנוסף למשקיעים הקטנים, קיימות חברות גדולות המבצעות אף הן עסקות נדל"ן רבות היקף, והמגמה רק הולכת ומתרחבת. אנשי עסקים ישראלים מהעשירון העליון אף הם נמצאים בחיפוש מתמיד אחר יעדי השקעה חדשים, ואף אותם ניתן למצוא בין משקיעי הנדל"ן בארה"ב.
מדוע לא בישראל ? – מחירי נכסי הנדל"ן בישראל הם מהגבוהים בעולם, והתשואה המתקבלת מהם נמוכה ב- 5% עד 7% מהתשואה עבור נכס דומה בארה"ב, כאשר ההשקעה הכספית בנכס בארה"ב נמוכה בהרבה מההשקעה בנכס דומה בארץ. אחד האזורים הפופולאריים ביותר לדברי מומחי הנדל"ן הוא פלורידה, מאימי – שם המחירים במגמה חדה של צניחה כבר משנת 2008, עם עלייה קלה במחירים מסוף שנת 2009, וזאת למרות אחוזי האבטלה שנותרו גבוהים.
ערים נבחרות לקנייה בארה"ב ב -Today's Show
פרט נוסף חשוב הוא שקריסת המערכת הפיננסית ומערך המשכנתאות שהחלה ב-2007 הביאה לכך שציבור מעמד הביניים האמריקאי אינו ממהר לרכוש דירות, חלקם עקב דירוג האשראי האישי שנפגע (credit score) שהופחת, ופגע בזכאותם לקבל משכנתה – נתון זה הביא לכך שדירות רבות נמכרו על ידי הבנקים במחירים המשקפים עד כ-50% מעלות הבנייה שלהם, וכשליש ממחירם של נכסים אלו לפני פרוץ המשבר.
נתון מעניין נוסף הוא שמרבית הנכסים המעוקלים נמכרים במזומן, מאחר ובעסקאות שבהן הנכס הנמכר מגיע מכונס נכסים, הבנקים מעדיפים שהמשקיעים ירכשו את הנכס במזומן על מנת להימנע מהמתנה ממושכת לאישור ההלוואה. Fannie Mae (חברה אמריקאית למשכנתאות) מציעה תקופת צינון של 15 יום לנכס מעוקל לצורך הצעתו לתושבים מקומיים, ולמרות זאת חלק ניכר מהנכסים עוברים לשוק הפתוח הנשלט רובו על-ידי משקיעים המדברים בשפה אחת-מזומן!
חשיבות הבדיקות המוקדמות
בכל עסקה יש לנקוט באמצעי זהירות, אך כאשר מדובר בעסקה שבה המשקיעים אינם תושבי המדינה שבה ממוקם הנכס ואינם מיודדים עם מערכת החוקים והנהלים לעומק, יש לנקוט במשנה זהירות על מנת למנוע טעויות קריטיות ושיקולים לא מחושבים. דוגמה טובה לכך היא שבניגוד למקובל ברכישת נכסים מעוקלים בישראל, בארה"ב ניתן לעצור את תהליך הרכישה גם לאחר תחילת העיסקה, במידה ובבדיקות הנכס יימצא פגם מהותי הנדסי או אחר וזאת ללא הפסד כספי מלבד התשלום עבור הבדיקות. את רוב הליקויים הנראים לעיין ניתן לזהות עוד לפני בדיקת מהנדס בתשלום, וברוב המקרים, אם מאתר הנכס עשה את עבודתו נאמנה, בדיקה הנדסית תגלה ליקויים נוספים מינוריים, אך ישנם ליקויים שיתגלו רק בבדיקה מעמיקה, ויש לקחת נתון זה בחשבון במהלך ביצוע הבדיקות.
מומלץ בחום לשכור את שירותיהם של מומחים דוברי עברית מהארץ או מארה"ב המתמחים במערכת המיסוי האמריקאית על מנת שלא תעברו על חוקי המיסוי, ולהתייעץ עם אנשי נדל"ן המכירים היטב את האוכלוסייה המקומית שיוכלו לסייע בבדיקת השוכרים של הנכס על מנת להבטיח שהמבנה והתכולה לא יינזקו בידי השוכרים, ולוודא שהנכס המיועד להשקעה ממוקם בשכונה טובה.
במידה ומדובר בקומפלקס דירות יש לקבל נתונים אודות רמת האכלוס (רמת איכלוס ביחס ישר לרמת ביקוש), שוועד הבית של הקומפלקס (HOA) לא נתון לחובות כספיים, וכן את הזמן הממוצע לשכירת הנכס בקומפלקס המדובר – נתונים שהמתווכים המקומיים ובעלי המקצוע מכירים היטב, ויוכלו לבדוק אותם עבורכם. נתון נוסף שחשוב לבדוק הוא ההבדלים המשמעותיים במחירים בין הקומפלקסים, לעיתים אף בקומפלקסים סמוכים זה לזה.
לסיכום – נכסי נדל"ן במצוקה הם נכסים שהבנקים הגדולים להוטים לסיים את מכירתם ולכן אם בחרתם בהשקעה בנדל"ן בארה"ב רצוי להזדרז על מנת למצוא נכסים הראויים להשקעה. מסיבת הנדל"ן האמריקאי אינה אמורה להסתיים בקרוב, אולם חוקי המשחק עשויים להשתנות ב – 2011, על זה כבר נספר לכם בידיעה אחרת.
הרשם חינם למפגש משקיעים בנושא השקעות נדל"ן בארה"ב (ללא תשלום).
שיתוף את הידיעה עם חבריכם! מוזמנים לשאול שאלות בתגובות מטה.
פוסט מעניין, אפשר לצטט כמה משפטים ממנו באתר שלי בתוספת של קישור חזרה אליכם??
נ.ב – חג שמח ושנה טובה לכוולם